Poseer una propiedad durante varios años no siempre significa ser su dueño legal. Conoce qué debe acreditarse en un juicio de prescripción positiva y por qué los documentos y antecedentes registrales son determinantes.

¿Qué es la prescripción positiva?

La prescripción positiva, también conocida como prescripción adquisitiva, es una forma de adquirir la propiedad cuando una persona ha poseído un inmueble durante el tiempo y bajo las condiciones que establece la ley. No se obtiene automáticamente por vivir en una casa, pagar servicios o cuidar un terreno: normalmente debe promoverse un juicio y demostrar ante el juez cómo comenzó y cómo se ha mantenido la posesión.

En Baja California, la posesión necesaria para prescribir debe ejercerse en concepto de propietario y ser pacífica, continua y pública. Además, el plazo aplicable puede cambiar según exista buena o mala fe y conforme al origen de la posesión. Por eso, el simple transcurso del tiempo no basta para asegurar que el juicio procederá.

¿Qué significa poseer en concepto de propietario?

Significa comportarse frente al inmueble como quien ejerce un derecho propio, y no solamente como arrendatario, comodatario, cuidador, empleado o persona a quien se permitió ocuparlo temporalmente. El documento o hecho que dio origen a la posesión es uno de los primeros puntos que deben estudiarse.

Un contrato privado de compraventa, una cesión, recibos de pago, una entrega de posesión o determinados antecedentes pueden ayudar a explicar ese origen. Sin embargo, cada documento debe revisarse en conjunto con el Registro Público, catastro, la identidad de las partes y la realidad física del predio.

Requisitos que normalmente deben analizarse

• Que la posesión se haya ejercido como propietario y no por mera tolerancia o por un contrato que reconozca dominio ajeno.
• Que sea pública: no oculta, sino perceptible para vecinos, autoridades y personas relacionadas con el inmueble.
• Que sea pacífica y no se haya adquirido o mantenido mediante violencia.
• Que sea continua durante el plazo legal aplicable, sin interrupciones que afecten la acción.
• Que el inmueble pueda identificarse con precisión mediante ubicación, superficie, medidas, colindancias y antecedentes registrales o catastrales.
• Que se determine correctamente contra quién debe promoverse el juicio, incluyendo a quien aparece como propietario registral y, cuando corresponda, a un propietario distinto que sea conocido.

¿Qué pruebas pueden ser importantes?

La prueba depende de la historia de cada propiedad. No existe un paquete universal que garantice el resultado, pero suelen revisarse los siguientes elementos:

• Contrato, cesión, recibos o documento que explique la fecha y causa de la posesión.
• Certificados, inscripciones y antecedentes del Registro Público de la Propiedad.
• Información catastral, deslinde, plano o levantamiento que permita individualizar el inmueble.
• Pagos de impuesto predial, servicios, mantenimiento y mejoras, valorados junto con el resto de las pruebas.
• Testigos que conozcan de manera directa desde cuándo, cómo y frente a quiénes se ha ejercido la posesión.
• Fotografías, permisos, construcciones, cercos, correspondencia y otros actos relacionados con el control material del predio.

¿Cómo se desarrolla el juicio?

Primero se realiza una investigación documental y registral para identificar el inmueble, el titular inscrito, los posibles demandados y la viabilidad de la acción. Después se prepara la demanda, se emplaza a las personas que legalmente deban intervenir y se ofrecen las pruebas.

Si el juez concluye que se acreditaron los requisitos, dictará sentencia. Una vez que la resolución sea definitiva, deberá tramitarse su inscripción en el Registro Público. El Código Civil de Baja California establece que la sentencia ejecutoria que declare procedente la prescripción se inscribirá y servirá como título de propiedad.

Errores que pueden debilitar un caso

• Presentar la demanda sin investigar quién figura como propietario o sin identificar adecuadamente el predio.
• Confundir el pago de predial o servicios con una prueba suficiente de propiedad.
• Ocultar contratos, permisos de ocupación, arrendamientos o hechos que expliquen el origen real de la posesión.
• Modificar linderos, construir o intentar desalojar a otras personas sin una estrategia jurídica previa.
• Confiar en que todos los casos requieren el mismo plazo o las mismas pruebas.

Recomendación

Antes de iniciar un juicio, conviene integrar una carpeta con todos los contratos, recibos, planos, pagos, fotografías y datos de las personas relacionadas con la propiedad. Un análisis previo puede detectar contradicciones, documentos faltantes o problemas de identificación que deben resolverse antes de demandar.

Conclusión

La prescripción positiva puede ser una vía para regularizar una propiedad, pero requiere probar una posesión jurídicamente apta y seguir el procedimiento hasta la sentencia y su inscripción. Cada expediente debe evaluarse de manera individual.